Вправе ли застройщик требовать от участника долевого строительства доплаты за наличие в квартире лоджий общей площадью 2,8 кв. м в соответствии с договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома?

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Об этом говорится в ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 данной статьи).

Договор должен содержать, в частности, цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п. 3 ч. 4 данной статьи).

Согласно ч. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется в порядке, установленном ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Одним из документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом N 122-ФЗ, является план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (пп. 3 п. 2 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ).

Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Это следует из норм абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ.

Форма кадастрового паспорта помещения утверждена Приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32 (Приложение N 2). При заполнении кадастрового паспорта помещения его общая площадь указывается без учета площадей балконов, лоджий, веранд и террас (п. 1.3 Приложения N 2 к данному Приказу и п. 5 ст. 15 ЖК РФ). Указанная площадь помещения подлежит включению в состав сведений о его уникальных характеристиках, вносимых в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Планируемая общая площадь помещения должна быть указана не только в договоре участия в долевом строительстве, но и в плане создаваемого жилого дома (пп. 3 п. 2 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ) и в проектной документации (п. 3 ч. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы. Следовательно, если в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома площади лоджий не указаны и указанным договором не предусмотрена возможная доплата за наличие в квартире таких дополнительных площадей, то их стоимость признается уже учтенной в цене договора. В указанном случае застройщик не вправе требовать от участника долевого строительства доплаты за наличие в квартире таких лоджий.

В случае если договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрена возможность изменения цены за наличие лоджий в квартире, требования застройщика о доплате являются правомерными. Основание - ч. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.