Следует ли организации, управляющей жилым домом, относить обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир и обслуживающие только соответствующую квартиру, в которой расположены, к составу общего имущества многоквартирного дома?

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Пунктом 10 Правил установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307);
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Представляется, что рассматриваемые обогревающие элементы (радиаторы), поскольку они находятся внутри квартир и обслуживают только соответствующую квартиру, в которой расположены, то есть не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, не входят в состав общего имущества многоквартирного дома.
Тем не менее в судебной практике по данному вопросу отсутствует единая позиция.
ФАС Уральского округа в Постановлении от 03.11.2009 N Ф09-8802/09-С5 отклонил довод о том, что радиаторы не входят в состав общего имущества многоквартирного дома.
При этом суд отметил, что согласно Письму Минрегиона России от 04.09.2007 N 16273-СК/07 обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.
ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 26.06.2009 N А44-3309/2008, руководствуясь ст. ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и Правилами, пришел к выводу, что радиатор отопления в квартире относится к общему имуществу дома.
В то же время в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 12.05.2009 N А05-12711/2008 суд оставил в силе решения нижестоящих судов, которые установили, что радиаторы отопления в жилых квартирах не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку обслуживают только одну квартиру.
В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2008 N А26-2110/2008 суд признал ошибочной позицию о том, что радиаторы отопления в жилых квартирах относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку обслуживают только одну квартиру.
Таким образом, обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир и обслуживающие только соответствующую квартиру, в которой расположены, в состав общего имущества многоквартирного дома не входят. В то же время, учитывая наличие противоположной судебной практики, представляется, что при возникновении спорной ситуации (например, когда организация, управляющая жилым домом, привлечена к административной ответственности по ст. 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях за неосуществление работ по ремонту подобных обогревающих элементов, но организация не согласна с таким решением) указанную позицию организации, очевидно, предстоит доказывать в суде.