Михаил Мень: «В стране более 10 млн кв. м аварийного жилья, и это действительно серьезная проблема»

Перед новым ведомством, Министерством строительства и ЖКХ Российской Федерации, поставили амбициозную задачу, веками мучавшую россиян, а именно: решить квартирный вопрос. Президент считает, что к концу 2017 года должно быть построено 75 млн кв. м жилья эконом-класса. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень в интервью рассказал о том, какими средствами возможно решение этой задачи, и в то же время показал состояние отрасли в целом в конце 2013 года.

- Михаил Александрович, насколько возможна и реальна реализация столь серьезной задачи?

- У нас в запасе есть почти четыре года, хотя этот срок тоже небольшой. Мы рассчитываем на государственно-частное партнерство, которое у нас, в строительной отрасли, достаточно активно. Сегодня программа, которую озвучил президент на Федеральном собрании и назвал ее «Жилье для российской семьи», будет выглядеть следующим образом. Мы постараемся собрать возможные государственные инвестиции, найдем инструменты для решения этой задачи и будем оснащать крупные земельные массивы под комплексную застройку инженерной инфраструктурой. Дальше, по договоренности с регионом, наши частные партнеры будут застраивать территории, с условием, что половина этого объема квадратных метров жилья будет ими продана, по соответствующим договоренностям с региональными и местными властями, по цене не дороже 30 тысяч рублей за кв. м или на 20% ниже, чем средняя рыночная стоимость. Остальные 50% инвестор-застройщик может уже продавать по своему усмотрению, это может быть жилье любого класса.

- Расскажите подробнее, что сегодня можно считать жильем эконом-класса?

- Есть определенные критерии, которые установлены в соответствующих документах. Например, для однокомнатной квартиры критерии эконом-класса: площадь от 28 до 45 кв. метров, высота потолков не ниже 2,7 м.

Также сегодня есть такое модное понятие, как «квартира-студия». Когда я работал в одном из регионов РФ, в Ивановской области, именно небольшие «студии» были очень востребованы, особенно молодыми ребятами или молодыми семьями, у которых еще нет детей. К сожалению, в законодательстве квартира-студия не является жильем эконом-класса.

- Откуда взята цена 30 тысяч рублей за кв. м? Будет ли это способствовать появлению практики экономии на материалах в ущерб качеству строительных работ?

- Это решение принималось в 2010 году, и принималось оно не просто конкретным органом федеральной власти, а с учетом точки зрения экспертного сообщества. Проводились совещания с крупными компаниями-застройщиками. В этой программе взят возможный люфт, для наших регионов либо не дороже 30 тысяч, либо менее 20% от стоимости по региону. Из Москвы уследить за качеством строительства в каждом регионе России невозможно. Поэтому мы даем возможность регионам поступать по-разному. В каком-то регионе руководство будет договариваться с застройщиком о том, что это будет малоэтажная застройка, в другом регионе будут договариваться о панельных строениях. И, конечно, контроль и качество - это зона ответственности субъектов РФ и муниципалитетов.

- Какой интерес инвесторов вы ожидаете?

- Когда мы проводили совещания с застройщиками, мы задавали им вопрос – пойдут ли они на таких условиях, что половину будут продавать не по рыночной цене. И они, сказали, что в том случае, если государство поможет обеспечить земельные массивы и инженерную инфраструктуру, то это им будет интересно. Сейчас мы рассматриваем различные варианты инструментов реализации – от прямых поисков бюджетных средств до возможных инфраструктурных облигаций и так далее.

- На сегодняшний день бюджет гарантирует поддержку?

- Пока нет. Мы будем его добиваться. Когда мы обсуждали программу, говорили о 100 миллиардах рублей в год из бюджета. В таком случае можно будет обеспечить инженерную инфраструктуру крупных земельных участков примерно на 10 миллионов кв. метров жилья.

- Создание единых требований полностью под контролем у правительства. Что это будет? В чем мы будем едины?

- Здесь тоже поставлена вполне конкретная задача. Я думаю, что в первом квартале 2014 года мы ее реализуем. Сейчас законопроект о наделении правительства правом формирования перечня всех согласовательных документов при разрешении на строительства готов, он внесен в Государственную думу, и как только он будет принят, появится подзаконный акт, в котором будет систематизирован перечень разрешений.

Мы постараемся их максимально минимизировать. И это не даст возможность ни на региональном, ни на муниципальном уровне менять правила игры.

Застройщик будет четко понимать, какой пакет документов необходимо собрать для того, чтобы получить разрешение на строительство. Пример основных параметров, которые будут прописаны, – это сроки. В том случае, если сроки не будут выполняться, в субъектах должны будут приниматься соответствующие меры. Это является самым главным фактором, потому что мы очень часто сталкиваемся с тем, что застройщик страдает из-за длительных сроков получения разрешительных документов. И это серьезно тормозит весь процесс.

- Расселение людей из аварийного жилья – еще одна приоритетная задача. Как вам видится ее решение?

- Процесс идет, и большинство регионов принимают в нем участие. Я проводил с регионами селекторное совещание, из которого понятно, что большинство из них с ней справляется.

Средства, которые идут из федерального бюджета плюс финансирование из региональных бюджетов, осваиваются. Я понимаю, что для регионов – это большая финансовая нагрузка – вести расселение за счет своих бюджетов. Но вместе с тем все понимают, что другого такого случая не представится, что вопрос этот решать надо уже сейчас. Здесь принципы тоже разные. Есть регионы, которые приобретают жилье по фиксированной цене, по цене министерства строительства. Раньше это называлось цена Минрегиона. Сегодня в Российской Федерации мы насчитываем более 10 миллионов кв. метров аварийного жилья. И это действительно очень серьезная проблема. Безусловно, эта проблема будет и дальше существовать, как и в любой другой стране, потому что износ продолжается, к тому же период конца восьмидесятых и начала девяностых годов стал причиной серьезной запущенности жилого фонда. Никто не занимался коммунальной инфраструктурой, никто не занимался жилым фондом. В любом случае этот проект будет продолжаться, но он не просто является проектом расселения из аварийного жилья, это еще и мощная программа капитального ремонта жилых домов...

- Какие требования по предоставлению нового жилья в этой программе?

- Первое главное требование для регионов – метр в метр. Сколько потерял человек, столько ему должны и вернуть. Но тут также все отдано на контроль регионов. Потому что совершенно разные условия. Мы несколько домов в рамках этой программы построили энергосберегающими. Я специально ездил в Калужскую область смотреть примеры таких домов, с огромными солнечными батареями. Например, у людей практически нет платы за общедомовые нужды по электричеству. Если бы было немного побольше денег, все дома были бы такие. Просто поверьте, это действительно очень своевременно.

- В расселении из аварийных домов есть место частным инвестициям?

- Нет, но зато государственно-частное партнерство может быть в полной мере реализовано.

- Как может выглядеть софинансирование в программе по капитальному ремонту?

- Сегодня практически во всех регионах России приняты решения о создании перечня «операторов» по капитальному ремонту. Софинансирование будет со стороны наших граждан, порядка 5-7 рублей за квадратный метр жилья в месяц. Остальное софинансирование будет браться из муниципальных, федеральных, региональных бюджетов. Мы прекрасно понимаем, что рано или поздно нам надо будет двигаться в эту сторону.

- Годовой оборот системы ЖКХ в России почти 7% ВВП и составляет 4 триллиона рублей в денежном выражении. На ваш взгляд, есть возможность привлечения дополнительных инвестиций в ЖКХ?

- Я читаю, что привлечение инвестиций в эту сферу возможно… Потому что здесь есть ресурсы. Я люблю приводить вот такой пример. У нас сегодня сильно изношены сети, и это одна из самых главных проблем любого региона. Для того чтобы переложить все сети в стране, нужны огромные бюджетные деньги. Они, конечно, будут изыскиваться.

Но заменить все сети невозможно! Поэтому необходимо привлечение частных инвестиций. И во всем мире частный бизнес очень серьезно работает в ЖКХ. Вот есть котельная, вот есть жилой дом. Есть труба, через которую в жилой дом из котельной поступает тепло. Допустим, что 30% тепла теряется, потому что труба худая. Приходит инвестор, который перекладывает трубу, и говорит, что я сэкономил 30% тепла, вот из этих 30% оставьте мне 15%. Это очень условная схема, но она, безусловно, привлекает инвестиции.

Почему инвестор до сегодняшнего дня не шел в систему ЖКХ? Отсутствовал стабильный тариф. Скоро мы будем принимать долгосрочный тариф, а в 2016-м вся страна перейдет на долгосрочный тариф. Это даст стабильность и уверенность инвесторам.

Новости рынка недвижимости, выпуск №1, 20.01.2014